2022年县城房地产市场观察--Z6尊龙凯时

注明：

高能级城市春节销售数据参考意思不大。1）目前市场对于新房市场的统计仍以中高能级城市为主，即便涉及到部门三四线城市，但春节期间环比着落依然达到80%以上，而在低基数下去测算同比，有效性较低。2）真正有春节成交放大效应的区域重要是县城，这部门数据并不在目前公开监测数据系统内，这也是回乡见闻比统计数据更有意思的处所。3）贝壳钻研院颁布的贝壳50城二手房带看量较2022年春节期间提升28%，二手房的回升更多反映的是高能级城市的市场情况，印证了我们一向论述的高能级城市复苏逻辑，但无疑也存在低基数下同比数据失真的情况。

县城房价着落显著，居民对将来房价预期仍较消极。县级房地产市场房价自2020年疫情影清脆已进入下行阶段，近三年房价普跌10%以上。受访居民对于房价的预期欠安，普遍以为当前房价未至最低点，仍有降落空间。

居民购房意愿较弱，销售整体低迷，仅部门优质新盘有较好的销售。县城当前以农夫进城和成婚需要为主，投资需要大幅降落，但改善需要仍在，但可能房价着落才会开释。下行预期叠加弱刚需，居民购房意愿较弱带来销售整体低迷，县城大部门楼盘新房销售欠安，仅部门地段或口碑较好的楼盘可能实现较快去化。由于户口入学造度，中幼学学区房在县城出现较高的保值性。县城居民对本地房贷的可接受度较高，贷款政策铺开或对县城市场刺激较幼。

城市库存量不低，中幼企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人丁净流出状态下新增常住人丁难以抵消本地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，二手房存在较高库存。县城中幼企业开发商与当局关系较为缜密，与当局合作或受当局领导开发项目较多。

房企资金不及带来的歇工缓建情况在部门县城依然存在。县城居民对歇工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不及使得部门项目仍处于歇工状态，当局兜底或将成为最终解决方式之一。

购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心贸易业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情铺开叠加春节假期，以购物中心为主的贸易地产消费复原较好，客流量爆满。

短缺美满的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场重要的不及。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观点落后，县城房屋买卖更多为房屋自身，短缺住房有关的其他服务与配套，物业服务与幼区内配套设施的建设与美满将为县城房地产市场将来发展带来巨大潜在市场。

县城观察：

1：着落的房价，低迷的信念:自2020年后经历了比力显著的房价着落，部门中东部县城市场火热时房价靠近9000元/平，而当前降至7000元/平，受访居民依然预期房价要着落，跌幅在10%-20%。

2：以农夫进城和成婚需要为主，投资需要大幅降落，改善需要仍在，但可能房价着落才会开释。1）县城为人丁净流出区域，新增常住人丁带来的刚需削减，新的居住需要起源于“婚房”风俗或周边村落人丁城镇化。2）当前县城房价难以支持，居民较少以投资为主张购房。3）县城40-50岁居民由于首套置衣废旧，存在改善需要，但大多期待房价低点购入。

3:城市库存量不低，中幼企业开发商逐步城投化。县城居民户均住房普遍一套以上，人丁净流出状态下新增常住人丁难以抵消本地存量住房，房地产市场处于供给过剩状态，城区房屋空置率可达10%以上，城市二手房存在较高库存，县城中幼企业开发商与当局关系较为缜密，与当局合作或受当局领导开发项目较多。

4：销售整体低迷，仅部门优质新盘有较好的销售。在县城房地产市场整体需要低迷，库存量较高的情况下，大部门楼盘新房销售欠安，仅部门地段或口碑较好的楼盘可能实现较快去化。由于户口入学造度，中幼学学区房在县城出现较高的保值性。县城居民对本地房贷的可接受度较高，贷款政策铺开或对县城市场刺激较幼。

5：县城口碑较好的房企多为本地中幼开发商，大型开发商较少入驻。由于县城居民购房存在从多生理与熟悉偏好，本地优质中幼开发商更容易凭借品质较好的楼盘获得口碑，实现优良去化。大型开发商仍必要将品牌驰名度转化为品牌美誉度。

6：房企资金不及带来的歇工缓建情况在部门县城依然存在。县城居民对歇工缓建项目已提出“保交楼”的合理诉求，但房企资金不及使得部门项目仍处于歇工状态，当局兜底或将成为最终解决方式之一。

7：购物中心对百货大楼和街边店形成代际碾压，春节期间爆满。当前购物中心贸易业态已下沉至县级城市，并超过县城原有的百货大楼、街边店等业态成为居民最多的消费场景，疫情铺开叠加春节假期，以购物中心为主的贸易地产消费复原较好，客流量爆满。

8：短缺美满的配套设施以及优质的物业服务是当前县城房地产市场重要的不及。由于县城房地产市场发展较为缓慢，居民居住观点落后，县城房屋买卖更多为房屋自身，短缺住房有关的其他服务与配套，物业服务与幼区内配套设施的建设与美满将为县城房地产市场将来发展带来巨大潜在市场。

一、县城房地产市场观察之天长市（安徽省滁州市）

1、天长市房地产市场概况

天长市为滁州市下辖县级市，位于安徽省东部，三面环苏，邻接南京、扬州、淮安，处于南京都市圈，受长三角城市群辐射，地理地位优厚。天长市总面积1770平方公里，常住人丁超过60万，市区常住人丁超过20万，城镇居民人均可摆布收入41279元，2021年地域出产总值622.5亿元，其中工业占比为54.2%，整体经济发展较好。

总体来看，天长市房地产市场2021年商品房销售额78.7亿元，同比增长49.2%
；房地产开发投资55.3亿元，同比增长22.1%
；房屋构筑施工面积为522万平方米，同比增长6.8%
；竣工面积242万平方米，同比降落4.9%，房地产市场不变发展。2022年全国房地产行业下行环境对天长市房地产影响有限，2022年天长市房地产整体情况不变，但上升幅度不大，市场整体处于鼓和不变状态。

吩飕区来看，天长市房地产市场重要能够分为市中心、南市区以及金牛湖片区，其中：市中心为老城区，配套设施较美满，市区内较好的医院、学堂均位于该片区，但由于老城区地皮资源较为严重，该片区内新房较少，需要重要起源于原老市区有改善型需要的居民，这些居民大多为中年人，已经习惯了老城区的配套生涯设施，不想脱离熟悉的生涯场景，部门依然有中学教育需要的家庭也会选择在该片区采办新房，以方便孩子就读老市区内较好的初中与高中，如学苑茗家等。南市区为新开发城区，当前天长市的新楼盘重要位于此，片区内配套设施在逐步美满中，由于该片区内有诸多当局招商引资的新兴项目，如2020年初次引入的大型购物中心吾悦广场，同时该片区内部门新楼盘的设计理想与有关服务越发先进，塑造了该片区在本地居民气中的网红属性，这也使得该片区的新楼盘价值存在肯定的溢价，房价略高于市中心，支持该片区房屋销售的需要较多，蕴含了市区内改善需要以及农夫进城的首套市区房需要等。金牛湖片区为市当局新划出的区域，当前开售的楼盘重要为恒大开发，原先规划以更靠近南京的区位优势打造新兴城区，但由于本轮房地产行业
；案闷谏形疵缆呐涮咨枋，该片区房地产目前发展处于滞碍状态。

从需要角度来看，天长房地产市场的需要重要由三部门组成：一是周边乡镇人丁进入市区生涯而在市区采办新房的刚性需要，该类需要是当前天长市房地产需要的重要支持
；二是原城区市民钻营更好的居住前提而采办新房的改善需要，该部门需要重要由当前30-50岁的人丁群体支持，一方面该部门需要已经在2015-2017年房价上涨阶段开释一部门，另一方面由于天长市近年逐步转变为人丁流出市，30-50岁人丁人数逐步降落，该类需要支持市场有限
；三为老城区富有群体，经过近一轮房价急剧上涨后在市区内囤积3套以上的住房以期获得投契收益的投资需要，只管该类需要鄙人行周期内受到压造，但该类投资需要持续存在，对天长市房地产市场起到肯定支持作用。此表，此类投资需要与开发商也有肯定的合作，对于部门尾盘景象，开发商会采取打包的步骤销售给表地占有投资需要的客户，肯定水平上缓解了天长市房地产市场的尾盘销售压力。

2、房屋价值情况

2022年天长市房地产市场房价一连2020年-2021年趋向，依然处于降落通路，当前市区（指老市区与南市区）房价均价在6000-6500元/平方米左右，整体房价相较2021年降落幅度在500-700元/平方米，整体降落幅度不大，其中市中心房价在6000元/平方米左右，而南市区房价略高于市中心，2023年1月房价在6500元左右
；金牛湖片区由于发展原房地产行业跟踪汇报证监会审核华创证券投资征询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号4因，均匀价值在3000-4000元/平方米，远低于市区价值。

天长市近十年房价变动存在颠簸，最近一轮涨幅自2015年起至2020年，2015年-2017年间涨幅最为显著，由2014岁暮均价3000-3500元/平方米上涨至2017岁暮均价7000元/平方米左右，涨幅超一倍，年均涨幅达46%，2017年后天长市房价持续稳步增长，但涨幅收窄
；至2020年中，南市区部门楼盘房屋均价可达9000元/平方米以上，此为天长市房价最高点，之后房价逐步回落，目前已降为6000-6500元/平方米。天长市房价颠簸与全国房地产周期有肯定关联，最近一轮房价上涨与2015年后房地产政策宽松，行业急剧扩张的节拍一致
；2020年后，由于天长市自身发展节拍放缓，叠加疫情发作影响，天长市房地产市场房价吓宗全国房地产市场进入下行周期，但由于天长市房地产市场中全国性大型房企较幼，本轮房地产政策收缩及后续引起融资信誉
；⑽炊蕴斐な蟹康夭谐∩系闹匾└弑镜刂杏卓⑸淘斐山衔灾挠跋，故本轮周期内（2021年下半年至今）天长市房价的降幅远低于全国房地产市场整体情况。

在将来房价预期方面，居民端与开发商的预期有肯定的共识：无论是居民端还是开发商，均以为当前天长市房价仍会持续降落，除非有较大力度的政策出台，不然天长房价不太可能会在近一年内上涨。只管居民端以为后续随着南京都市圈的划定，天长市发展仍有空间，在持久框架下依然能够带头后续房价增长，如轻轨高铁直通天长等利好成分，可带头房价回升，但开发商以为当前天长房地产市场重要以居住需要为主，此类利好成分已经在金牛湖开发区成立时开释，当前天长与南京之间的交通已足够方便（交通蹊径蕴含大巴、地铁与公交，通勤功夫在2幼时以内），该利好成分来带的边际效用以及对纯住需要带来的刺激作用有限，由此推动的房价增长也有限，此表凭据成本推算，天长市房地产市场不变价值应该在5000元/平方米左右，当前6000元/平方米的均价仍有20%左右的降落空间，这就使得天长市房价降落依然存在推动成分。综合来看，天长市当前居住需要支持有限，下一轮房价增长或许率受投资需要影响，只能依附下一轮全国房地产行业房价上涨带头，结合成本端仍有降价空间，预计天长市房价短期内不会有转向趋向，将逐步向5000元/平方米的不变价值挨近。

3、居民居住需要情况

天长市当前居民有房比例较高，且商品房占比远高于公房与保险房。以市区20万人丁为统计口径，市区居民每户占有住房靠近2套，以全市60万人丁为口径，全市居民占有房屋数量靠近每户一套（蕴含村落自建房），较好满足本地居民的居住刚需。

从空置情况来看，居民角度，市区居民普遍占有一套房空置
；城市角度，天长市当前幼区空置率较高，均匀在10%-25%左右，其中新幼区、南市区的空置率略高于均匀值，达到20%左右，旧幼区、市中心的空置率略低于均匀值，略高于10%。以典型幼区为例，天发幼区处于市中心片区，为典型的市中心改善型楼盘，蕴含4幢幼高层，物业服务、绿化水平均较好，且靠近本地较为富贵的购物中心——天发广场，宜居度在全市幼区中排名前列，空置率险些为全市最低，该幼区总户数为380户，当前有30多户未搬入，空置率在8%-9%
；千禧佳福为南市区新盘，地处天发广场与吾悦广场之间，地段相较天发广场更偏，但幼区更大，绿化与服务更专业，但作为南市区新盘，空置率也达到20%。

只管户均套数与空置率显示天长市房地产市场鼓和水平较高，但现实情况应好于该两项数据显示情况：1）当前户均套数未蕴含表来务工可能带来的人丁流入。随着南市区后续当局招商引资项目逐步落地，表来打工人丁数量会显著增长，以吾悦广场为例，吾悦广场落地后，购物中心内服务人员80%以上为表来务工人员，形成了较为显著的对南市区房地产行业跟踪汇报证监会审核华创证券投资征询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号5房屋的租赁需要，南市区后续还将落地宝龙广场、市体育馆等诸多项目，会带入更多的表来人丁流动。2）当前的空置房屋中，自动空置的景象较多，被动空置则占比力少。当前天长市空置的房屋存在自动空置景象，如①部门居民在采办改善房之后，由于房屋资金占用压力不大，会选择特定的时点搬场，或者装建功夫较长，不会马上搬入
；②采办房屋是为了子女成婚或者就近上学，以婚房为例，由于子女还未成婚，且不愿意出租婚房，该房则会出现较为持久的空置景象
；③部门购房者会采办两套房同时居住以满足日常居住的分歧需要，如为了就近关照父母等。所以想要卖房但没有买家以及想要出租但没有租客的景象在天长市总空置房屋中占比力幼。

天长市市区内仅有幼学、初中按地段分配，由于2015年左右天长市市区内幼学与初中进行了师资力量整合与沉新分配，市区内的各个幼学、初中，具体的师资力量并无较大的差距，这使得学区房学区属性带来的收益不显著，天长居民对于学区房的需要不高。天长市学区房的需要重要起源于两类人群：一是乡镇居民想进入市区幼学与初中就读，由于天长市乡镇中幼学的师资力量与市区内里幼学存在较大差距，较多器沉教育且有肯定家道的乡镇居民会前往市区采办学区房，但对于市区内具体学区并不会有详细的分辨，此类情况占据学区房需要的大部门
；二是部门高度器沉子女教育的家庭，会由于单个优良的教员或班级，提前在对应的学区采办房屋，但该学区房增值空间不大，此类情况也较少
；三是部门较为富足的家庭会在子女学堂左近采办房屋，方便子女学堂通勤，但此类需要较多为二手房买卖，且大部门家庭会选择租房而不是买房，所以此类需要占比也较幼。总体来说，本地居民采办新房时会将学区这一成分纳入采办决策，但不会成为购房的重要成分
；学堂左近的房屋由于有着大量的租赁需要（部门家庭选择在子女就读期间在学堂左近租房陪读）而拥有肯定的溢价，重要体此刻天长市的高中左近。

4、销售情况

天长市2021年商品房销售额为78.7亿元，本地房屋销售以为2022年商品房销售情况与2021年根基吃旖，略有降落。近三年内天长市房地产市场整体销售较为安稳，不温不火，并未出现出格火爆或者出格差的楼盘，部门拥有网红效应的楼盘，如新城控股的吾悦首府以及左近的荣誉璟宸，由于紧靠吾悦广场销售较好，去化较快，但也未达到“日空盘”或者“开盘即磬”的景象，这是由于近几年天长市房地产市场整体达到鼓和不变状态，大部门刚需刚改需要已在上一轮周期中开释，市场需要未出现显著过剩。同时由于“打包销售”的情况存在，较差的楼盘存在肯定的兜底，大幅度的降价与折扣景象仅面对“打包采办”的炒房客，较为隐秘，不会对通常购房者放出，这也使得市场上未有较为闻名的楼盘降价景象。但由于城市能级等成分影响，天长市房地产市场整体去化快率较慢，销售折扣相对较多。

近两年周围购房亲属重要有两个，均属于刚需类别：

（1）亲属一为乡镇居民，以本地打工工资为重要收入起源，收入为本地乡镇通常水平，家庭年收入在15万左右，由于家中子女即将上幼学，且此前在市区并未有住房，故在南市区购入60万左右新房以获取入学资格，采取按揭贷款的大局购房，由于家中前辈补助，自身购房压力不大，对房屋除了学区表并无其他显著偏好。目前亲戚一的子女仍未上学，该房仍处于空置状态。

（2）亲属二为老城区居民，单身，为本地股份造村镇银行中层干部，收入为本地市区通常水平，幼我年收入在15万左右，以自己为户主在南市区采办一套70万左右的新房作为将来成婚的婚房，由于工作功夫较久，按揭贷款金额较少，加上父母补助，险些无购房地产行业跟踪汇报证监会审核华创证券投资征询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号6房压力，在购房偏好上，由于作为将来新房，其时更思考房屋居住的舒服度以及将来的发展情况，因其幼我比力看好南市区的发展，且其时几年内未有成婚打算，所以最终选择在其时配套依然不是出格美满的南市区采办新房。当前亲戚二还未成婚，房屋仍未装建，处于空置状态。

从采办方式来看，天长市居民依然以按揭贷款为重要购房方式，占总购房数的70%-80%，但首付比例的选择则较为矫捷，从最低比例到仅贷款10%不等，而一次性付款的购房者占比不到20%。在按揭贷款的购房者中，部门家庭占有一次性付款的资金实力，但依然会选择贷款，减轻资金压力。总体来说，本地居民房贷的可接受度较高，且前辈赐与资金情况较为普遍，购房压力并不大。

5、保交楼情况

由于天长市房地产开发商重要为中幼开发商，受本轮房企大环境带来的资金收缩影响不大，2022年天长市市区内并无住宅歇工情况，唯一的歇工情况来自于金牛湖开发区内某地产开发的项目。由于开发商资金不及，天长市金牛湖该项目也出现歇工烂尾。该项目歇工在其时对天长市购房者感情造成了较大影响，市区内商品房买卖量、看房人数降幅较大，但由于天长市之前出现过幼开发商歇工的事务，市当局采取措施较为实时，迅快核查了天长市内其他房地产开发商的预售监管账户内的资金情况，并实时对表颁布新闻。由于天长市内除该项目表，后续并无歇工景象，且其他开发商预售资金监管账户披露情况也较为优良，购房者感情得到缓和，且在金牛湖开发区内购房的大多为投资需要，险些没有居住需要，对民生影响较幼，因而总体上烂尾项目并未对天长市房地产市场造成较大冲击，也未对本地民生情况造成较大影响。

当前该金牛湖片区烂尾的项目中，幼区绿化已建成，一期项目也已实现交房，但由于周围没有任何配套设施，居住方便性较差，商品房贬值严沉
；二、三期项目房屋已销售，但当前仍处于烂尾状态，并未建成。当前项目存在肯定的复工景象，但具体的对策依然没有落实，购房者的诉求可能在短期内得到满足的可能性较幼，但持久来看，当局兜底的可能性较大，可能会实现后续的房屋建造，但周边配套的建设短期内不会实现，商品房的投资属性与居住属性均较差。

6、贸易地产情况

天长市当前重要贸易状态为购物中心，已形成了以购物中心为主，街边店为补充的贸易态势：购物中心重要满足居民集中购物与娱乐消费的需要，街边店则作为补充，以其在距离上的优势满足周边居民日常生涯消费的需要。

天长市重要贸易地产业态重要转型过程为“百货大楼->街边店的贸易荟萃->购物中心”。上世纪七八十年代，天长市百货大楼成立，成为天长居民重要的日常购物场所。进入新世纪后，百货大楼由于硬件设施老化等成分逐步被裁减，市当局进行贸易规划，将部门地皮作为贸易荟萃地使用，形成了室内商铺荟萃地——“商都”以及若干个室表街边店集中，如天长市步行街，这类街边店的贸易荟萃大多以衣饰、化妆品、日用品等商品购物为主，并无食饮、休闲娱乐等其他消费场景，仅有步行街在区位上占据优势，与周边以幼吃、街边食饮为特色的仁和路相连，组成“购物—食饮”综合的“仁和路步行街”，形成了类似早期购物中心的综合业态，较为多样化的消费场景也使得“仁和路步行街”至今依然在天长市居民贸易消费中占据肯定的地位。2012年天长市本地开发商天发集团房地产行业跟踪汇报证监会审核华创证券投资征询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号7打造的天发广场一期开业，成为天长市内第一家购物中心大局的贸易综合体，随后市区内多家购物中心开业，开发商重要由本地开发商以及由当局招商引资的表地中幼开发商组成，这类商铺只管存在肯定的总体规划与后期运营，但由于其开发商以销售商铺而非出租商铺作为盈利方式，商场物业对购物中心内的品牌与消费场景节造力较弱，较难形成持久统一的战术规划。2020年12月30日，天长市吾悦广场一期开业，这是天长市初次引进成熟的购物中心业态，当前天长市首家宝龙广场业在建设中。

当前天长市购物中心业态重要为寡头垄断格局，当前购物中心数量较多，各购物中心存在较大分化情况。维持较大人流量的购物中心目前仅有本地巨头企业持有的天发广场与经验丰硕的新城控股所持有的吾悦广场，热点购物广场的空置率不到5%
；其余购物中心如千秋时期广场、天丰广场、千秋·唐城等，则险些没有人流量，空置率达到60%以上。造成这一景象的原因重要蕴含：1）天长市当前人丁及对应消费能力存在肯定的限度，不及以支持市区内多个大型购物中心，这就使得统一时期较为火爆的购物中心仅有2-3个，其余的购物中心则不拥有人流量。2）天长市当前很多购物中心的开发商运营经验不及，且多以销售店铺为收益，维持优良运营的激励不及。由于短缺优良的商场运营，没有自身怪异的吸引点，大部门的购物中心无法留住开业时的客流量以维持悠久不衰，很快被新出现的购物中心取代从而走向衰败。当前胜者天发广场与吾悦广场也有其自身的优势：1）天发广场开发商为本地巨头企业，在本地资源丰硕，资金充足，有不休更新调整自身内容以吸引客群的实力，同时治理层也拥有肯定的治理经验，以较好的物业水平和运营能力，维持商场活性。2）吾悦广场为全国驰名购物中心品牌，其开发商新城控股为全国性大型房地产开发商，贸易运营经验丰硕，资金实力充足，且吾悦广场为天长市首家入驻的品牌购物中心，且为当前最新的购物中心，对天长市居民来说越发新鲜、时尚，更拥有吸引力。

疫情对天长市贸易地产的影响并不显著，且出现出较为显著的分化。疫情期间重要的购物中心普遍出现客流量降落的景象，但对于正本较火热的购物中心，如天发广场，影响低于均匀，而对于正本客流量较幼或处于竞争弱势的购物中心则影响更大，如千秋时期广场，其在吾悦广场开业后，以“新潮、时捎妆为主题的竞争力被减弱，已进入行业出清边缘，疫情影响使得行业出清加快，千秋时期广场疫情前的青年潮水点迅快衰败。疫情铺开后，强人更强，在竞争中胜出的天发广场和吾悦广场人流量均较铺开前有了显著的增长，叠加春节假期影响，购物中心人满为患。在房租方面，疫情期间由于经济不景气，商铺持有人大多自动降低房租，以维持出租
；疫情铺开后，由于铺开功夫较短，只管出现较为显著的消费增长景象，但还未传导到房租层面，天长市各购物中心、街边店以及街边店的贸易荟萃均未出现较为显著的涨租情况，目前的房租水平仍为疫情期间的较低程度。

除商场表，天长市其他贸易地产也处于孵化、发展中：天长市目前已有三栋贸易写字楼，其中天长市金融大厦与嘉福国际广场均为本地开发商与当局合作项目，当前租户重要为当部门门及事业单元，而天长市经济开发区内贸易写字楼由开发区区委（县级国资委）开发，其租户重要为中幼民企。

7、房企口碑情况

当前天长居民的住房消费理想根基已实现由“有屋子住”到“有好屋子住”的转变，本地口碑较好的开发商均以较好的产品或服务而获得口碑，同时由于天长为三四线城市下辖县级市，住宅构筑设计技术与服务滞后于一、二线城市，这使得开发商的口碑通常具房地产行业跟踪汇报证监会审核华创证券投资征询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号8体阐发为将一、二线城市先进设计与服务引入本土化的行动，如天长市永福嘉园的香樟苑楼盘初次引入幼区绿化的概想，以较好的幼区绿化赢得口碑，其随后开发的翠竹苑、金桂苑均有着较好的去化率
；丽阳兰庭、千禧佳福等幼区则由于较好的物业服务，在疫情期间脱颖而出。天长市房企的口碑与品牌也没有太大的联系，房企品牌必须有与其相当的房屋或服务品质能力赢得好的口碑，以天长市城南世家为例，该楼盘的开发商对于天长其他楼盘的中幼开发商来说拥有肯定的品牌效应，所以在开盘之初受到了本地居民的追捧，但后续陆续传出质量问题的传闻，使得该楼盘热度降落显著，品牌口碑也受到肯定影响。

通过对周边居民的调研，居民对于当前天长市房地产市场供给仍存在较为显著的不满：1）短缺优质的物业服务。当前天长市大无数幼区没有专业的物业治理，服务领域也仅提供门卫服务、代缴水电等，甚至有一部门幼区并没有物业。随着本地居民收入与居住理想的日益提高，本地居民对居住环境要求、幼区内的治理服务提出了更高的要求，这就使切当前天长市大部门幼区，蕴含新建幼区的物业水平满足不了居民的要求，同时部门物业推广职责不规范，尤其表此刻代缴水电业务，存在多收漏缴景象，这使得居民对物业代收业务不信赖，收缴率低。引入专业、优质的物业公司进入天长市房地产市场成为解决这一问题的关键，同时本地居民对优质物业的需要也为优质物业企业带来了新的机缘。2）配套设施不够美满。天长当前开发商在幼区设计时并未提前思考好有关的配套设施，大部门幼区存在配套设施严沉不足的情况，集中体此刻停车位上，大部门幼区都没有足够的停车位，不足地下停车场。丽阳兰庭初次引入地下停车场的设计而获得了较好的口碑与去化则体现了这一点。3）有关设计不够规范，甚至存在安全隐患。天长房地产市场房屋建设存在较为严沉的不规范的问题，由于开发商的逐利性，本地部门楼盘规划忽略了舒服性甚至安全性，重要体此刻楼间距过幼以及不满足消防要求等，以天长长泰景湖一品为例，由于一期销售火爆，开发商在原设计规划上加盖楼房，使得楼间距问题严沉，居民居住履历较差。

二、县城房地产市场观察之山东省菏泽市

菏泽市位于山东省西南部，为山东、江苏、河南、安徽四省接壤地带。菏泽市常住人丁873万，城镇居民人均可摆布收入31872元，2021年地域出产总值3976.7亿元，经济总量在山东16个地级市中排名第8。菏泽作为一个典型三四线城市，近年来因再三率先出台宽松政策勺嫦妊，而与之相对的，菏泽近年来房地产市场不休下行，具体阐发为：

1、房价，菏泽主城区及其他县市房价均有分歧水平着落，家中菏泽定陶区主题地位的商品房由5000元/㎡降低到4000元/㎡左右，而牡丹区房价在5000-6000元/㎡左右，无数居民以为房价会微跌，上涨难题，主题原因是菏泽有极度显著的供大于求的情况，在城市年轻人丁不休表流至省内甚至全国其他城市的布景下，年轻人在家置业，或者父母为子女置业的需要降低，有大量库存及空置房源。

2、居住需要，无数市区居民在菏泽占有2套及2套以上房产，有些是通常住宅，有些是商住类型的幼公寓，普遍自住一套房，其他处于空置/出租状态。周边亲戚伴侣有较强的改善需要，进展能在区位、面积大幼、户型职能等方面追求改善，但险些无投资设法，而随着人丁的不休流出，刚需在菏泽张望态度显著，无数家庭偏差于卖出闲置/多出的房源，为适龄青年凑首付，但愿能在能级较高的城市置业。

3、销售情况，本地主题区域，本地居民认可度比力高的开发商的项目，仍会出现开盘售罄的情况，但更多的楼盘无人问津，近两年买房的亲属家中现金流较丰裕，购房也是出于改善需要，现金流覆盖购房款/月房贷绰绰有余，采办的房源都在主题区域，有高层复式、也有幼独栋产品。对于学区房，菏泽幼学、初中为户口入学，分歧初钟注幼学的教育资源差距显著，带学区的二手房相较周边楼盘较贵，且拥有保值属性，好多家长为了孩子就读优质幼学、初中采办学区房
；而菏泽优质高中的招生面向市区，以成就排序来决定登科，居民无直接采办学堂左近房源动力，但左近房源出租情况极好，有大量家长但愿给孩子创造优良的走读进建环境，选择在学堂左近租房陪读。

4、保交楼情况，2022年本地住宅
；航ā⒀映そ桓毒跋蠼隙，好多居民选择线下维权，重要诉求是项目复工并且保障依照宣传尺度交付，而当前项目仍有较多
；航ㄇ榭，重要是开发商开发资金未得到解决。

5、贸易地产：菏泽重要的贸易状态以街边店为主，百货大楼较多，有一座万达广场购物中心，新年期间人流量爆满，已根基复原疫情前水平。从空置率角度来看，街边店倒关、关门景象较为显著，而百货大楼、万达广场等大型商超商铺退租/置换较少。而西北主题城市西安，贸易多元化显著，游览贸易街、百货大楼、购物中心较多，疫情后游览贸易街、购物中心人流量比力大，重要原因是来西安的游客热衷游特色贸易街，而年轻群体更喜欢游履历感较好的购物中心，如万象城、万达广场、吾悦广场等等，百货大楼竞争力稍弱，但仍有一些中老年喜欢游，能够淘到廉价值商品。

6、本地产品打造较好、没有烂尾项主张开发商深受信赖，居民认可度高：本地口碑较好的开发商有较强的产品打造能力，其推出的改善产品受到本地居民认可，最沉要的是打造的楼盘从不烂尾，有比力好的口碑，本地居民较为信赖，而在幼城市，居民买房有从多生理，周边关系亲热之人认可并推荐影响极大，导致这类型的开发商较受迎接
；同时菏泽目前大型开发商进驻极少，而对于有肯定负面信息的大型开发商，本地人也不会出格追捧买账。

7、菏泽居民对居住不中意的处所重要有户型设计、幼区整体环境、物业服务：户型设计方面，户型设计较差：部门楼龄较老的户型两个南向卧室为采光面，但客厅采光较差，多为北向幼窗，不能满足居民待客需要
；统叨雀型ǔ，部门楼盘面积段较幼，各个房间尺度幼，不能满足多孩家庭需要
；有些楼盘80-90㎡户型做两房带一个贮藏间，卧室数量不够二孩家庭居住，贮藏间较为鸡肋。

幼区整体环境方面，未人车分流：很多居民以为幼区没有做到人车分流，对行人、在幼区内游玩的儿童有肯定危险，地下停车位建设不及，很多汽车停在地上路路影响空间
；内部配套设施极度不美满：给儿童、老人休闲娱乐的设备较少，有些设备较为陈旧影响使用，也无人守护。

物业服务方面，物业服务近几年才起头出现，物业服务水平不高，安保不到位，很多幼区险些是轻易出入，且居民对物业服务的接受度仍有待改善，对于花钱采办物业服务这一大局，部门居民还必要转变观点。